不動産 賃貸の法律
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不動産の賃貸借に関する問題は、非常に多岐にわたり、数多くあります。 　借りる方、貸す方、それぞれ 言い分 はありますが、法で定めていないことや慣習によるものもあり複雑です。 　このページは法律論だけではなく、不動産業者から見た借主・貸主の賃貸借の問題を、法と実務で紹介します。

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・敷金の返還について ・更新料の支払いについて ・家賃の滞納と連帯保証人について ・立退（たちのき）について ・定期借家契約　(2000年3月1日施行) ・競売による貸主変更と立退	法的な見解 　　借主側の立場からみて 　　貸主側の立場からみて 　　不動産業者である弊社の本音

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敷金の返還について。

敷金については、実務上も問題の多いところです。

　敷金というのは、賃借人が家賃の支払い、その他賃貸借契約上の損害賠償などの支払を担保する為に、賃貸人にあらかじめ預けておく金銭です。
　何年入居していようと、賃貸借契約が終了したら、家主は家賃の滞納や建物等に損害がなければ、全額を返還しなければなりません。
　建物等の損害とは、借主の故意または過失によるもので、例えば、畳のこげ跡、クロスの破れなどは借主の責任ですが、通常使用による畳の色あせやクロスのくすみ、フローリングの細かい傷などは、貸主の負担になります。
　敷金精算のトラブルが急増した為に、旧建設省もガイドラインを制定しました。弁護士不要、費用も数千円で済み、個人で簡単に提訴が可能な少額訴訟の制度も普及し、判例もこれに沿ったものとなっています
　しかし現実には、室内清掃代や畳表替え、襖やクロスの交換など、経年劣化であっても借主に請求しているケースが多く、貸主は、あたりまえの事だと思っており、日本古来の良識で、退去の際には畳を替えるとか「立つ鳥跡を濁さず」という言葉があるからか、支払う側の借主も問題にしない事が多かったようです。

　たとえ一年しか入居していなかったとしても、畳は家具などにより、色の違いができてしまい、そのままでは次の入居者が嫌がって決まらない。
　短期間で退室の度に、畳やクロスを貸主が負担していたのでは割に合わない。
　貸主としては、長く入居していてもらいたいのだから、短期で退室したとしても、部屋のクリーニング代と、畳、クロスの交換代は、借主に負担して欲しいところです。

　預けてある敷金は、少しでも多く返還してもらいたいと、誰でも思うでしょう。
　契約終了時、現状回復の義務があるといっても、通常使用による建物や造作の劣化などまで回復する必要が無いことは、あまり知られていません。
　特に建物等に損害がないにもかかわらず、賃料２ヶ月分以上の請求をされたら、誰かに相談してみたほうがよいでしょう。その金額の明細を求めるのも効果的です。明らかに不明であったり高額な部分があれば、貸主か不動産業者の収入としている可能性もあります。
　契約時にその内容に無関心な人がとても多いです。中には、「退室時、敷金の２割を償却する」とか、「２年以内の退室は、敷金を返還しない」等の特約をしてあることもあります。法的にも認められる場合があるので注意したほうがよいでしょう。
　自衛策としては、引越し前に室内の点検をし、汚れや不具合があれば貸主や管理者に伝え、その写真を撮っておきましょう。また、退去時にも荷物を運び出した後の状態を写真に撮っておけば、後に敷金精算のトラブルがあっても解決し易くなります。

　入居者が退室するとき、一番悩まされるのがこれです。
　どんなに注意して居住していても、冷蔵庫の裏のクロスの変色、畳の色あせ等は防げません。クロスは全体的に色が変わっている場合、部分的な交換は出来ないので、１部屋全面交換となり、費用が十万円を超えることも珍しくありません。余程汚れていれば交換に問題はありませんが、多少目立つ程度ではもったいなく、かといって次の入居者が嫌がる様な状態では困るからです。
　この費用に関しても、借主が負担してあたりまえと思っている大家さんも多い為、当然のように請求することは出来ません。もし、「法的にもこれは、貸主の負担です」などと言ってしまえば、管理会社を変えられてしまうかもしれません。
　借主との関係は退室してしまえばそれまでということが殆どですが、貸主とは長い付き合いをしなければならないので、業者は悩まされるのです。

　ちなみに、弊社管理物件では、清掃を安くて信頼のできる個人業者に頼み、畳・襖・クロス等の通常使用における経年劣化については、貸主の負担としていますので、退去に伴う費用は、敷金１ヶ月分あれば十分であり、内装や備品に余程の損害が無い限り、それ以上の請求をする事はありません。

　法律には定められていない、この更新料というのは、長い間慣習として行われています。
　民間の居住用賃貸住宅では、更新時に１ヶ月ないし２ヶ月分の更新料を支払うのは、当然となっていますが、公営の賃貸住宅では、更新料は取りません。
　契約内容を自由に定められる日本では、賃貸借契約の時に、更新時には更新料を支払う旨を定めれば、それは有効に成立し、判例によっても、借主には更新時に法外な金額でなければ、更新料を支払う義務が生じます。

　貸主としては、慈善事業ではないので、収入は多いほうが良いに決まってます。
　不動産業者を介さずに賃貸している場合は、更新料を取らない方もいらっしゃいますが、ほとんどの場合、入居時にたずさわった業者に更新事務を依頼して、更新料を折半しています。
　貸主自ら契約書を作り管理するのは、面倒であるし、賃料の不払いなど、何かあったときに直接借主に接しないのは、都合がよいことと、契約書をつくり、入居者の都合を聞いて契約日を定め、更新料の支払いを請求するよりも、業者に一任してしまったほうが、よほど楽だからです。
　こういった事情から民間の賃貸住宅の貸主は、ほとんど不動産業者に更新事務をまかせ、業者としては無料ではできないので、更新事務手数料として受け取り、貸主の取り分も渡さないと、以後依頼されなくなるので、半月〜１月分を渡す。
　こうした繰り返しから、更新時にだまって更新料を受け取れる不動産業者への依頼が一般化し、更新料を支払うことは、契約条項に必ず書かれることとなったのでしょう。

　２年に一度とはいえ、賃料の１〜２ヶ月分を余分に支払うのは、つらいものです。しかし、契約書に定めてあれば、更新料は支払わなければなりません。
　逆に言えば、契約書等に書いて定めていなければ、支払う必要はないのです。更新料など支払わず、堂々と更新契約を請求できます。
　しかし、実際には不動産業者の作成した契約書に書いていないことなど、よほど　とぼけた業者でない限りありえません。せめて契約前に更新料の額を確認するようにしたほうがよいでしょう。
　私個人の考えでは、居住用の賃貸住宅で２年契約の更新であれば、１ヶ月分以上の更新料は取りすぎだと思います。
　（関西方面などでは、賃料は安めでも、１年契約で、更新料２ヶ月などというのが、当然の地域もありますが・・）

　賃貸不動産業者の収入のうち、更新料からの更新事務手数料は侮れません。
　なぜかというと、安定した収入源は、貸主に依頼された場合の管理費以外には、この更新事務手数料しかないからです。仲介手数料は臨時収入のようなもので、契約にならなければ一銭にもなりません。ですから、なるべく沢山の貸主と関係を保ちます。
　しかし、貸主にも色々な人がいます。更新時に更新料を１ヶ月分要求する貸主の場合、借主に最低1.5ヶ月分を請求しなければならないのです。これでは借主がかわいそうだと思っても、貸主にたてつけばそれで終わりです。
　弊社では、更新料を１ヶ月分以上請求することはありませんが、更新料が高いからといって一概に不動産業者が儲けているというわけではないのです。
　どうせなら法律で、更新料の上限を定めてしまえばよいと思うのですが・・・

　契約書に１〜２ヶ月の賃料の滞納で無条件解約すると定めても、賃料の滞納が１〜２ヶ月では、貸主からの無条件解約は出来ません。
　最低３ヶ月は滞納していないと、裁判所も強制執行等は認めてくれないのです。
　法律は、借主に急な出費などがあり、どうしようもない時に、住居まで失うのを防ぐ等の理由で、判例でそのようにしていますが、家賃を滞納する借主は度々であり、滞納しない借主は絶対しません。急な出費があっても対応できるのです。
　ですから上記の法律は、ごく一部の借主の為のものであり、不当に賃料を滞納する借主を保護していることになって、貸主が損失を招く可能性が高くなります。そこで、保証人が必要になるのです。
　連帯保証人は、ただの保証人と異なり、債務に関して借主と同等の立場になります。
　大抵の連帯保証承諾書には、契約を更新した際も保証義務があると記載されていますが、判例では記載なくとも一度連帯保証をすれば借主が退室するまで保証義務が生じます。
　借主との賃貸借契約に際し、貸主と連帯保証契約をした連帯保証人は、借主が賃料を滞納したときに、借主よりも先に賃料の督促等を受けても文句は言えません。
　たとえ借主に支払い能力があったとしても、先に借主から賃料をとれ、とは言えないのです。
　この様に借主の債務を保証してもらえるので、現在の賃貸借契約には必ず連帯保証人が必要になっています。

　但し、定期借家契約の場合は契約期間が限定されているので、貸主と借主が合意によって再契約をしても、連帯保証の継承はありませんので保証義務はありません。

　借主が家賃を毎月きちんと支払う人ばかりなら、連帯保証人など必要ないのですが、数十戸を賃貸していれば必ず滞納する借主が現れます。
　滞納した場合、借主に請求しますが、生活の基本である住まいの家賃を支払えないという事は、収入に見合った家賃でないか、借主本人に問題があるのですから、改善されません。
　法的には３ヶ月以上賃料の滞納がないと、なかなか解約できないので、借主が行方不明になったりすると、敷金などではとても追いつかないのです。
　こういった時に貸主としては、借主から賃料を回収出来なければ、他に請求できるのは連帯保証人だけです。
　借主の親であれば、かわって支払ってくれることもありますが、そうでなければなかなか他人の債務を支払う人はいません。
　ですから連帯保証人は賃貸借契約に無くてはならないものとなり、全ての貸主が保証人を必要とするようになったのでしょう。
　現在はかなり緩和されましたが、バブル時の貸し手市場では、保証人は不動産をもっている人に限る等、厳しかったものでした。

　今時、簡単に保証人になってくれる人は、なかなかいません。
　親族がまだ働いていて、収入があれば保証人要件にも合致し、頼めば保証人になって貰える可能性も高いでしょうけれども、そうでなければ誰か他人や、遠い親族などに頼むことになります。
　最近、保証人の代わりになってくれる組織がありますが、けっこう費用がかかり、こんな煩わしい保証人制度など無ければいいと、誰でも思っています。
　しかし、この制度だけは今後も変わりなく続くことになるでしょう。

　賃料管理をしている業者であれば周知のことですが、家賃を滞納する借主は特定されています。
　家賃を期日までに支払わなければならない、という認識がありません。
　業者が賃料管理している物件に不払いがあると、貸主に対して立て替えなければならず、踏み倒されでもしたら大変ですし、賃料管理をしていなくても、入居者を紹介した業者は、貸主の信用を削られる事になってしまいます。
　ですから不動産業者としては、資力のある確実な保証人を付けてもらいたいものなのです。
知人や会社の上司等、保証人は誰でも良いのですが、いざ弁済を求めると、他人ではなかなか簡単に支払っては貰えません。
もし、知人と喧嘩していたり、会社を辞めていれば、赤の他人になっていることもあります。
保証承諾書と印鑑証明を取ってあれば、簡易裁判所へ 支払い命令の申立て をして回収する事は出来ますが、その前に保証人と話し合うとき、もめる原因になります。
　保証人に、親、兄弟などの親類を求めるのはこの為で、賃貸借契約の保証人といっても、中には100万を越える債務になることもあるのです。
　不動産業者の賃料管理は、結構たいへんなものです。

　平成４年、現状にそぐわない大正時代に作られた、借地・借家法が改正されました。
　しかし、これにより貸主の立場が、優位になった訳ではありません。貸主側の事情を考慮してもらえただけです。　具体的には、転勤、療養など、やむを得ない事情の間だけとか、理由が明確な取壊し予定のある建物を、それまでの間だけ、安全に貸すことが出来るようになったのです。
但し、契約書に上記理由を明記してある事はもちろん、理由が真実でなければなりません。
　通常の賃貸借契約では、従来通り、貸主からの立退請求には、正当事由が必要です。正当事由とは、多様な事情などにより、貸主が借主を追い出さねばならぬ理由です。
　賃料が滞っている等、借主側に問題があれば別ですが、そうでなければ、まず認められないと思ってよいでしょう。
　自分が使う、子供が使う、親の介護のために使う、老朽化のため建替えたい、売却したい・・　全て完全な正当事由には、あたりません。
貸主、借主、それぞれの立場を考慮するので、立退料として数百万を付加しても、借主の事情によっては、認められない事もありますし、事業者を立退かせる場合など、億単位の立退料支払いが必要になった判例は、多々あります。
　契約書に、「貸主からの契約解除は、６ヶ月前までに申し出る事により、出来る」と民法に則った記載をしても、借地借家法の強行規定で、貸主に一方的に有利な特約は認められず、無効になります。

　様々な事情により、立退を請求しなければならない事も有るでしょう。しかし、現実は甘くありません。借主ともめれば、貸主は絶対的に不利です。
　もめないで立退をするには、唯一、借主との合意解約にもちこむしかないでしょう。
時間があれば、更新時に「事情があって、これが最後の更新です」と言ったり、今後１年間賃料を安くするかわり、その間に退出してもらう、等です。しかしこれは、借主の良心にかかってしまい、確実ではありません。
立退料を提示して、数ヶ月以内に退出してもらう、というのが、やはり一番手っ取り早い方法です。
　そこまでしたくない、と言うので有れば、立退の必要性がその程度のものなのですから、立退以外の他の方法を考えるべきではないでしょうか。
貸主には、最低限、資産と賃料収入があり、借主よりも有利な立場にあることが多いのですから・・。ここに法の考え方があると思って下さい。
　貸主としては、賃貸経営の将来を計画し、立退を請求する事などにならないよう、見極めが大切です。
　もし、自分で利用する事になる可能性が高い場合などは、常に入退去がある為に収益は安定しませんが、借地借家法の適用がない建替の為の一時貸し契約にするか、現在は定期借家契約という方法がありますので、新規契約をする場合にはこの契約方法を使えば立退きの問題は起こりません。
　既に従来型の賃貸借契約を締結している場合は、法改正がない限り何年経っても定期借家契約への切替えは出来ないので、やはりこの問題はつきまとうのです。
　当社では、特に土地や一戸建住宅を貸そうとする場合には、後に問題とならぬよう貸主様に確認し回避していますが、結構この辺の法律知識が甘い業者も存在し、契約に際し特約しておけば大丈夫、と思っていることもあるので要注意。
　契約書に記載されていることは、必ずしも有効ではないという認識が必要です。

　物件探しに労力を使い、多額のお金を用意してやっと借りた部屋。
　何年も住むつもりだったのに、立退請求。これではたまったものではありません。少なくとも入居にかかった費用は全額返還して欲しいし、もちろん引越代も。
貸主の都合で追い出されるのですから遠慮はいりません。思った金額で交渉してもよいのです。裁判になれば面倒なのは相手も同じ。なんの過失もなく損する必要はありません。
　しかし、当初より立退を合意の上で契約したのであれば、例え法的には無効なものであっても、約束を尊守した方がよいかもしれません。
明らかに自分が不利な条件を押しつけられたのなら別ですが、貸主と険悪な仲では、落ち着いて生活出来なくなるからです。

　土地・建物は、人に貸したら戻らないと思え。と、よくいわれています。
　借地・借家法改正前は、確かに土地を貸すということは、手放す事と同じ様なものでした。そこで土地有効利用のため、定期借地権なるものが新設され、自分が生きていないであろう、遙か先に、必ず戻ってくる契約が出来るようになりました。
　建物に関しても、正当な理由が明確で有れば、必ず明け渡してもらえる契約もでき、幾分貸主の事情を考慮してもらえる様になりましたが、改正前からの契約には、当然適用されないので、いまだ争いは多々あります。
　業者としては、トラブルには関わりたくないものなので敬遠しがちですが、仲介にあたった業者で有れば当然相談にのるべきものです。

　正確には「定期建物賃貸借契約」という、欧米ではあたりまえの契約方式。
　従来のように契約の更新という概念がなく、一定の条件を満たせば、期間満了と同時に借家契約関係は終了する。双方合意の上なら再契約という方法で賃貸を継続することは可能です。
　契約は公正証書による必要はありませんが、契約書と定期借家である旨の説明を借主に対し書面によって行わなくてはなりません。これを怠ると通常の賃貸借契約の扱いになります。
　現在の賃貸借契約を定期借家契約に切り替えることは、当分の間は認められません。当事者が合意の上でもダメです。（事業用物件を除く）現在の借主を追い出すことに利用されることを避ける為で、３月１日以降の新規賃貸借契約にしか適用されません。
詳しくは　定期借家法のベージにて説明してありますので、御参照ください。

　建物老朽化、いつか子供の為、相続のとき売却、等など、今まで賃貸するのをためらっていた貸主には大変な朗報です。１年でも５年でも１０年でも、好きな期間を決めて賃貸することができ、期間満了の１年から６ヶ月前までに借主に通知するのを忘れなければ、自分で利用するも売却するも、再度賃貸するのも自由なのですから
　但し、希望を満たそうとすれば当然借主には不利になることもあるので、賃料は下げざるを得ず、条件により通常賃貸相場より３〜５割は安くしないと借り手が現れないかもしれない。
　通常の賃貸借契約では無理に借主を退去させようとすれば、それまでの賃料収入全額以上の拠出が必要になることもあったのだから、放っておくよりはまし、と割切って賃貸に出す方も多いと思います。
　賃貸相場全体が低下する懸念もありますが、賃貸物件が世帯数以上ある現在、ある程度いたしかたありません。有効に活用したいものです。

　大学生なら４年、新婚なら子供が生まれるまでの２・３年と、自分の都合に合った物件が安く借りれれば好都合です。長く住み続けることが前提でなければ、期間内に更新料もかからないし、貸主も合意すれば再契約することもできる。ライフスタイルに合わせて住み替えが自由にできる、そんな時代もすぐそこかもしれません。

　今までの賃貸借契約は既製品の契約書を使用し、殆どが2年契約であり、貸主の事情を考慮したり賃貸期間を決める事などありませんでした。
　しかし定期借家となるとそうはいきません。いつ明渡して欲しいのか、どのような事情で賃貸するのかなど、内容によっては税金や相続、権利関係の法的知識が豊富でないと、貸主に思わぬ損害を与えかねません。
　今まで賃貸することをためらっていた物件所有者と打合わせの上、安い賃料で物件を供給できるのは良いことと思いますが、特に１年以上の契約期間を定めた場合、借主に対し期間満了の１年から６ヶ月前までに通知するのを怠ると、例え契約満了期日がきても退室を強制出来なくなってしまいますので、通常の賃貸借契約よりも慎重にならざるを得ません。

　 貸主が賃貸物件を建設する際、銀行等からお金を借りることが 多々あります。この際に銀行等はお金を貸す担保として、その土地・建物に対し抵当権なるものを設定します。
　大家さんが銀行等に滞りなく返済していれば問題ありませんが、昨今の事情から滞納するケースが急増しており、 滞納が続いた場合、銀行等は貸したお金を回収する為に差押登記をしてから、担保である建物等を売却、現金化して返済を迫ります。 しかし、全額返済できる額では売却不可能なことも多く、最悪の場合には競売によって回収を図ります。この際に新しい貸主が現れる事となります。
　こうなった場合借主の立場はとても弱く、後述の通り立退はむろんのこと敷金さえ戻らない場合もあります。

●登記簿（地域の登記所に備えてある、所有者や抵当権者、その設定金額等が記載されたもの）に 差押登記 がされた後の賃貸借契約の場合、 借主は新しい貸主に対して何らの対抗力もありません。「出で行け」と言われれば、すみやかに出て行かなければならず、敷金も戻って来ません。 これは旧貸主との契約が新規か更新か、またその条件や期間など一切関係ありません。
●抵当権が設定されている建物を賃貸借契約した後に、差押、競売された場合、その契約（新規・更新を問わず）期間が３年以上のときは、やはり 新貸主に対して対抗力はありませんが、３年以内のとき（法律上 短期賃借権という）は、その期間満了までは新貸主に対して対抗でき、敷金も返還請求可能です。
　抵当権も差押登記もされていない建物を賃貸借契約して居住している場合は、その後の差押、競売等により貸主が変更しても、対抗できます。

　資産価値の減少、賃料相場の下落で賃貸事業は厳しくなっています。バブル時代に 不動産投資で踊らされた人の中には賃貸事業が利潤を生まず、給料等からの持ち出しにより、なんとか返済しており、リストラや思わぬ建物の改修繕 などで、いつ返済が滞るかもしれない、という潜在的な不良債務者は大勢いることでしょう。競売された後でも借金の残額は免除されません。 出来ることなら不良資産は早めに処分したいところです。

　やっと見つけた賃貸物件、引越も終わり一段落したとたん「出て行け」では、 たまりません。不動産業者の仲介があれば損害額は全て請求出来ますが、貸主と直接契約した場合などは多額の損害を被ります。 自衛策としては借りようとする建物の登記簿を閲覧し、差押登記の有無や、抵当権とその設定額などから貸主の財務状況を判断するしかありません。
　一般的には不動産業者の仲介があって契約するでしょうから契約期間は３年以内で、登記簿の確認は業者がする為、そこまでする必要はありませんが、 仲介時に登記簿を確認していない業者も多く、損害請求時にその業者がつぶれていれば、やはり損害は自己負担となってしまう為、業者の選定や、 契約時に渡される重要事項説明書の、"登記簿に記載された事項"をよく確認すべきです。ただし古い重要事項説明書には該当欄がありません。 業者の説明義務違反にもなりますが、そういった業者は避けて、それでも不安があれば登記所へ行って建物の登記簿を閲覧しましょう。 手数料を支払えば閲覧またはその写しを請求をすることができます。
　万全を期したつもりであっても、貸主の財務状況が一変して差押・競売となれば、契約期間満了後に退去しなければならない可能性もあるわけですし、 新しい貸主が賃貸を継続するならそのまま賃貸できるので、過剰な心配はせずにその認識をもっていればよいと思います

　地域密着型の業者であっても貸主の財務内容を常に把握することは難しく、 やはり登記簿の確認が有効な手段です。しかし契約の度に登記所へ行って確認するのはとても面倒ですし、その都度費用もかかります。 戸数が多く入退去の頻繁な物件ではなおさらです。　が...もし差押登記されていたら．．．契約にかかった費用全額に引っ越し費用、慰謝料までも 払わなければなりません。数万円の仲介手数料のために100万円以上の賠償を余儀なくされた不動産業者はたくさんあります。その前例が今日も登記所へと...
　業者としては賃貸借契約日までに差押登記が無い事を確認すればその責務を果たしたことになりますが、その後の競売により、長く居住するつもりの 借主が２年で退去を迫られる可能性もあるわけです。競売妨害対策がこの法律の主旨なのですから、せめて敷金くらいは承継してもよいと思うのですが。