貸したい人（大家さん)
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　バブルの頃は、入居者を選ぶことが出来ました。しかし今、学生は少し遠くても実家から通い、家族は生活向上の為の転居も控えるようになりました。
少ない借り手は、情報化社会の多数の物件から、ベストなものを見つけようとします。大家さんとしてもローンの支払などの関係で、多少希望する入居者の条件からはずれていても、入居を認めるようになりました。
　借り手が全くいない訳ではないのですから、入居者が集まらない理由は、他の物件を借りているからです。
　では、どうすれば借り手に選んで貰えるか。実務経験上から、効果的な順番に条件を並べてみました。

賃料を下げる

最も効果的です。他の入居者にわるいとか、格が落ちる等と言っている場合ではありません。10万円の賃料なら、半年間入居者がいなければ60万円の損失です。

しかし、1万円賃料を下げて、すぐに入居者があれば、年間12万円の損失で済みます。同じ賃料で5年間貸し続けて、初めて同額の損失となります。

それに、運良く10万円で賃貸できたとしても、入居者が長く居続けるとは限りません。

他の賃貸物件に比べて高いことに気づけば、退室する事もあるでしょうし、そうしたらまた入居者探しです。

これでは安定した賃貸経営とはいえません。　少なくとも現在の賃料相場に合わせなければ、今後の見通しも立たなくなります。

諸条件を緩和する

・　礼金を無にする。

・　敷金を１ヶ月分にする。

・　入居後１ヶ月は賃料を無料にする。

等々、多様な条件の物件が、現に、たくさんあります。初期費用が安く済むのは、借主にとってありがたいことです。

「総額３０万円迄で借りられる所」　という選択をしている方もいらっしゃいます。

リフォームをする

築１０年も経つと、アパートはどうしても見劣りしますし、設備の老朽化や、不具合などは、入居の支障になります。　

設備投資と賃料収入のバランスを考えながら、退室後には、なるべく手を入れるようにしたいものです。結果的に建物も長持ちすることになると思います。

　付加価値をつける。　例えば、ロフト（押入やユニットバスの上のスペース）や、ペットの飼育可、等です。

　横並びの賃貸物件では、入居希望者の少ないときは、賃料によって左右されてしまいます。しかし何か「うたい文句」のある物件ですと、多少高くても入居者があるものです。
　建設時にコストがかかりますが、それ以上の効果が必ずあります。

　標準的な広さより、少し広めに間取りをとる。

　ワンルームなら２５�u、２ＤＫなら４５�u、３ＤＫは６０�u以上なら他の物件に明らかに差がつきます。
　ワンルームは部屋の広さが８帖になりますし、２ＤＫも１部屋が８帖間に収納スペースが楽にとれます。入居者は物件選びの際、こうした所を見逃しません。

　このように他の物件との差別化は、アピール度が高く、年数が経っても入居者の関心をかうことが出来ます。

　管理している物件に空きがでたり、大家さんから入居者の斡旋を依頼された場合、当然、その業者に来店したお客様へご紹介します。
　しかし、来店客の希望に合った物件であるとは限りません。たとえ賃料等が相場的に相当だとしても、その業者へのお客様だけでは、何ヶ月経っても決まらないこともあります。
　ですから不動産業者は、他の業者へも、その物件の入居者募集を依頼することがあります。
　その方法として、不動産業者流通の図面（毎即、アットホーム等）を配布するとか、情報誌への掲載に、他の業者による仲介を、可とする事などです。
　これにより、自社の物件だけでは、来店客の希望する物件が無いときなどに紹介される事になりますので、広い範囲で効果的に入居者を募集することが出来ます。
　不動産の売却依頼があった場合などは、大抵こういった手段で成約に結びつけます。
　もしこれをしないと、すぐに決まるはずの物件が、何ヶ月もの間、その業者の手の中で温められていることになります。
　大家さんとしては、少しでも早く入居者が決まって欲しいのですから、これではたまったものではありません。
　もし、一業者だけに依頼していて、近隣に比べ賃料が決して高くないのに入居者が決まらない時は、その業者に図面を要求してみることです。もし配布していれば業者の手元に数十枚は、あるはずです。

　しかし、多様な事情で図面の配布等の募集活動をしないこともあります。
　例えば、大家さんが他の業者にも依頼している場合などは、他の業者で入居者が決まった場合、自社には手数料収入が、１円も入らないので、お金のかかる図面の配布はほとんどしません。
　賃料が高い場合、情報誌へ掲載しても、それを見たお客様からの問い合わせが期待できないので、掲載しません。

　手数料の問題もあります。賃貸の仲介手数料は、賃料の１ヶ月分と決められています。他の業者へ業者が依頼した場合、半月分づつ手数料を分けることになりますが、これではお客様を紹介する側の業者は、紹介に力が入りません。

　現在の多くのやりかたとして

　・大家さんが依頼した業者へ、礼金等から１ヶ月分を、広告宣伝費として渡す。
　・客付け側の業者は、仲介手数料を、お客様から　１００％（１ヶ月分）受け取る。

　こうすることにより、大家さんより依頼された業者は、広告活動にお金をかけるようになり、客付け側の業者は力をいれて紹介する様になります。
　この場合は、礼金が１ヶ月の場合は、大家さんへの礼金収入は無い事になり、もし　礼金無　とした時は、大家さんが１ヶ月分支払う事になります。
　こうした事を今までしていなかった大家さんとしては、抵抗があるかもしれませんが、客付け業者側としては同じ労力で手数料収入が倍になるのですから、お客様へ紹介するときの優先順位が変わります。
　他業者から図面が回ってきたときに、手数料が５０％（半月分）では、力をいれて紹介しないのです。
　大家さんとして、１ヶ月分支出が増えることになっても、空室のまま１ヶ月経てば同じ事です。

　当社では、管理物件や大家さんから単発に依頼された物件は、図の上段の形態をとっています。
　他業者への図面配布、賃貸情報誌、net情報などへの掲載により、効果的に入居者の募集をしますので、結果的には大家さんの利益になると思います。

　当社の賃貸管理は、２つの形態があります。　　管理規定表へ

　まず、大家さんとして一番楽で、安心していられる一括管理です。

• 賃料管理
  毎月の賃料は、入居者から当社の口座へ振り込まれます。
  毎月末日迄に徴収した後、翌月10日迄に精算書を郵送し、総賃料から５％の管理費を差引いて貸主様指定口座に振り込みます。
  もし、入居者から賃料の振込みが無くても、大家さんへは当社が立替えてお支払い致しますので、ローンの引き落とし等も安心です。
  煩わしい入居者への賃料督促、法的手続きや、万一入居者が行方不明などになっても、保証人への請求を当社が代行いたします。
  滞納保証は、1ヶ月分を限度としますが、当社で賃料管理している以上、実際には連帯保証人への弁済請求や、支払命令申立等により、それ以上滞納されることはまずありません。
  　また、既に賃貸中の物件で賃料滞納がある場合でも、毎月の賃料とあわせて回収致します。
• 物件管理
  賃貸物件に対する近隣からの苦情や、緊急時等にも適切に対処致します。
  建物の保守点検等、日常の管理をします。
  例えば、外灯の球切れや建物周りの草刈り等です。電球代や除草剤などの実費は、大家さんの承諾を得て購入し、精算書により精算します。
  退室後のルームクリーニング、畳交換、補修、その他一切を代行し、退室者の敷金精算を行います。
  精算書により、税務上も大家さんは計算がとても楽になりますし、当社の税理士により、格安で申告手続きもできます。
  
• 入居者管理
  入居者の募集から契約、更新、退室まで、一貫して管理します。
  入居者及び、連帯保証人の選定は、申し込みを受けた後、大家さんの承諾を得た上で、契約を致します。
  入居中の苦情や車庫証明発行、退室届けの受理、退室時の家賃精算と敷金精算まで全て当社で代行します。
  大家さんは毎月の精算書と、当社からの入金を確認するだけです。
  
• その他
  敷金は、基本的に当社ではお預かり致しません。
  これは不動産不況の中、管理物件の敷金を返還せずに倒産する業者も多く、大家さんの不安材料になるからです。
  （決して当社が危ない訳ではありません！！念のため）
  戸数が多く、入退室の激しいワンルームや駐車場等では、金融機関へ赴く大家さんの手間を省く為、御希望によりお預かり致します。
  

• 入居者管理
  入居者の募集から契約、更新、退室まで、一貫して管理することは、上記と同じです。
  賃料は大家さんの口座へ、入居者から直接振込、又は持参されますので、精算書の発行は、契約・更新時と退室時のみです。
  
• その他
  賃料未払いの際の督促や、入居者に対する苦情等は代行致します。
  敷金はお預かり致しません。
  入退室時の立会、室内点検、鍵の授受は無料で代行し、退室後の室内清掃、補修等の手配から精算まで承ります。

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管理規定表

当社管理規定
形態	項　目	報酬額、条件	支払時期	備　　考
一括 管理	期　間	２年毎自動更新	_	解約は何時でも自由
	精算書	毎月10日迄に郵送	_	_
	新規契約	賃料の１ヶ月分	精算書により精算	新規募集管理費として、礼金等から１ヶ月分を受領
	更新契約	賃料の0.5ヶ月分	精算書により精算	契約者から更新料１ヶ月分受領後　0.5ヶ月分支払
	管理業務費	賃料の５％	毎月10日迄	毎月末日締め　翌月１０日迄に精算（変更可）
	清掃業務費	基本的に管理業務費に含	_	一般的な清掃に限る。（外壁清掃等は別途）
	設備管理費	基本的に管理業務費に含	_	給水塔、浄化槽、電気、ガス等にかかる実費は別途
	広告宣伝費	当社負担	_	業者間図面配布、流通機構登録、情報誌掲載等
	礼金・敷金	協議の上設定	精算書により精算	原則として敷金はお預かりしません
	家賃保証	不　可	_	家賃保証は致しません
	滞納保証	1ヶ月分迄負担	精算書により精算	最悪の場合、当社で法的手続きを代行します
一部 管理	期間	２年毎自動更新	_	解約は何時でも自由
	精算書	契約、退室時のみ発行	_	毎月の賃料は、借主から貸主へ直接振込
	新規契約	賃料の１ヶ月分	精算書により精算	新規募集管理費として、礼金等から１ヶ月分を受領
	更新契約	賃料の0.5ヶ月分	随時精算	契約者から更新料１ヶ月分受領後　0.5ヶ月分支払
	管理業務費	無　料	_	原則として入居者管理のみ。建物、賃料管理は致しません
	広告宣伝費	当社負担	_	業者間図面配布、流通機構登録、情報誌掲載等
	礼金・敷金	協議の上設定	精算書により精算	敷金はお預かりしません
	滞納保証	無	_	もちろん、相談やアドバイスは随時致します。

管理規定表の詳細は、表上部の説明へ

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借主の賃料滞納

借主とのトラブルでは一番多い、賃料の滞納。
２ヶ月分滞納したら、本人に支払い能力が無いと思うべきです。
生活の基本である住まいの家賃を、月々払うことが出来ないのですから
３ヶ月分まとめて支払えるはずがありません。

賃料を滞納する借主は、生活が安定していない証拠です。 契約後２〜３ヶ月以内に、賃料の支払いが少しでも遅れたら要注意 賃料支払いに対する、意識を変えてもらわなければ、必ず繰り返し遅れます。 早めに下記の手段をとり、改善されないようなら、退去してもらうようにしたほうが無難です。

借主の賃料滞納に対する手段として、程度の軽いものから順に記載します。
　もちろん当社で管理している場合は、当社にて全て代行いたします。

基本的督促　賃料が遅れていることをお知らせする程度の、電話や督促状です。
　この程度で支払ってくれる借主なら、まだ良いほうです。
　しかし放っておいたり、毎月のように督促状を出していると入居者も慣れてしまい、あまり効果が無くなります。
　内容文を変えたりして、借主の自覚を促すようにするのが良いようです。

予告督促　基本的督促の後、すぐに賃料支払いがない場合、こちらの指定した日迄に入金が無ければ、連帯保証人に代理弁済をしてもらう旨、通知する電話や督促状です。
　滞納１ヶ月以内に通知するべきです。ほとんどの借主は、この段階で入金又は、何らかの連絡がありますが、念のため保証人の所在、連絡先等を再度確認しておくのが得策でしょう。
　また、借主と電話での接触が出来ない場合などは、賃貸物件のある現地へ赴き、借主が住んでいることを確かめるべきです。今後の手続きにも必要です。
　この督促も無視するような借主であれば、不動産業者へ管理依頼していない大家さんは、ある程度の手間がかかることを、ふまえなければなりません。

保証人及び借主への催告　借主へは効果がないかもしれませんが、連帯保証人としては放っておくことは出来ないので、何らかの進展があるはずです。
　誠意ある保証人であれば、借主と話し合った上、連絡や弁済が受けられるでしょう。
　それでも支払いがない場合は、費用の出費がありますが、以下の手続きになります。

内容証明郵便　定型の用紙に通知事項を記入し、郵便で送ります。正確には、「配達証明付書留内容証明郵便」です。
　内容は、賃料の支払いを求めるものに、契約解除予告や明渡し通知等を合わせたものが良いでしょう。費用は一通千円程度で済みます。
　もし、借主が受け取りを拒否しても、それはそれで今後の法的手続きにおいて、貸主側の有利な材料になります。
　借主からの返済が見込めない場合は、連帯保証人に対してとても有効です。　

支払い命令　簡易裁判所に、借主に対して支払いを求める命令を出してもらうように、申し立てることです。
　この法的手続きは、少し時間のある人なら誰でも出来る、簡単で安く、強力な手段です。
　しかし、もし相手が異議を申し立てると、通常の裁判へと移行し、申し立てた金額が９０万円以上であれば、地方裁判所での審理となりますので、弁護士も必要ですし、費用がかかります。
　また、支払い命令によって借主に強制執行しても、財産はほとんど無い事が多く、回収できません。
　最悪の場合、裁判をする覚悟さえあれば、連帯保証人に対しては、有効な手段です。

少額訴訟　簡易裁判所に、訴状及び証拠書類を提出し、審理してもらいます。
　３０万円以下の金銭の争いに対し、原則として１日で結審し、費用も１万以下で済みますし、借主のもとへ裁判所から訴状がいきますから、心理的にも、かなりの圧力になるはずです。
　借主の賃料滞納は、余程高い賃料設定でない限り、ほぼ全面的にこちらの主張は認められますが、やはり問題点があります。

　・　訴額（相手への請求額）が３０万以下でなければならず、滞納がかさむとこの制度は利用できません。
　・　審理は１日だが、それまでに６週間近くかかる。
　・　借主が訴訟に応じなければ、審理出来ない。（逃げられれば終わり）

　などです。

その他　これ以降は訴訟事件になるので、詳細は書きません。
　裁判についての詳細を知りたい方や、専門的な質問は、リンクコーナーの法律関係（弁護士）を参照して下さい