まず、相続された土地の評価額を知ることです。
　この評価額は路線価という、土地の面している道路に付けられた価額で、税務署の資産税課に備え付けられている「路線価図」を見ることによって、知ることができます。
　路線価図の価額は、１平方メートルあたりの価額で、相続された土地が１００�uで、路線価が３０万円なら、その土地の評価額は３０００万円ということになります。
　郊外や農村部等、路線価を定めていない地域は、倍率方式という固定資産税評価額を基に算定した額となります。
　この評価額を基に、相続税の算定をするのですが、全ての土地が妥当な評価額になるとは限りません。
　特に一団で１０００�u以上ある土地の場合、上記の算定評価額では、その評価額で売却することは非常に困難です。
　もし相続した土地が、下図のような土地なら、この方法は諦めて下さい。
　また、調整区域にある土地や、生産緑地指定の土地で相続人が引き継ぐこととなった土地は、除きます。

図１　２００�u以下の土地

このような土地は売却もしやすく、実際に売却すれば評価額よりも高く売れるはずです。
しかし下図のような土地ではそう簡単に買い手は付きません。

図２　

　このような地形の土地で１０００�u以上あろうものなら、評価額から算出した相続税額にも満たない額でしか、売却できないこともあります。
　間口補正、奥行き補正等、評価を補正することは認められていますが、とても実勢価額に追いつきません。
　しかし、この評価額を別の方法によって算出することができるのです。

　以下、実例を挙げて説明します。

�@平成６年、八王子市内に居住している、Ａさんが相続した中に上記図２の様な土地がありました。
　間口約１４ｍ、奥行き約１４０ｍ、（不整型）広さは約６８０坪、更地
　路線価は、�uあたり１９万円。坪単価にすると６２万８千円です。
　各種補正をしても、坪単価４４万円だったので、この土地の相続税評価額は約３億円
　Ａさんの相続税率は６０％だったので、この土地に関してのみ言えば、約１億８千万円の税額となります。

　相続税を支払うため、この土地を売却しなければならなかったＡさんは、その売却価額を知って驚きました。
　個人では買えない上記の様な大きな不動産は、不動産業者等に売却することになります。建ぺい率等によりマンションは建設出来ませんので、業者は開発分譲住宅を建てることになります。
　この場合、道路、公園、その他分担金がある為、業者の買い取り価額は安く、約２億円というところでした。
　税金を支払えばほとんど残りません。
　　物納という方法もありますが、相続税は基本的に現金納付なので、現金を持っていたり支払い能力がある場合、また、抵当権等の負担が付いていたり、上記の様に売却の難しい土地は認められないのが実状です。物納額が税額を上回る場合も認められません。

　そこで、弊社知り合いの不動産鑑定士に依頼をして、坪約３０万円の評価を得ました。税額にして約１億２千万円強です。
　結局、税務署でほぼ全額認められ、実に税額５千万円以上の節税が出来たことになります。
　そして、この土地の売却にも工夫をして、高く売却することが出来ました。この方法については後述してあります。

�AＡさんの土地に以下の様なものもありました。
　倍率地域内、約１２０坪、更地、固定資産税評価額　約６千５００万円
　倍率地域内の場合補正が出来ないので、相続評価額は約４５５０万円（坪約３８万円）、税額は約２７３０万円となります。
　しかしこの土地、道路の関係で建物が建てられない土地だった為、売却見込額は税額にも満たない額でした。
　そこでこの土地も鑑定評価を依頼して、坪２２万円の評価を得て、税務署は認めてくれました。
　そのままでは、約２７３０万円の税額が、約１５８０万円に節税出来たことになります。

　この様に、鑑定評価書を提出することにより節税出来る可能性がありますが、誰が、どの鑑定士に、どのように依頼するかにより、同様にはなりません。
　鑑定士への評価依頼には、当然費用もかかりますが、同様な土地の相続があった場合には、実行してみる価値が必ずあります。
　詳細はお問い合わせ願います。　連絡先　　送信フォーム

　申告期限から３年以内に売却すれば、不動産に係る相続税額迄は譲渡税はかからないからです。
　又、上記方法で税額が下がれば、賃貸事業等により売却せずに済むこともあります。

　売却するのは簡単な事ですが、同等の固定資産を入手することは大変な事です。

　せっかくの相続財産なのですから、大切に運用したいものです。
　弊社顧問税理士は、相続が得意です。一度ご相談下さい。

　相続税を支払うために、相続した土地を売却することは多々ありますが、特に広い土地ほどその売却価額は低くなってしまいます。
　広い土地の場合、不動産業者へ売却することが一般的ですが、買い受けた不動産業者は、その土地の全てを有効に売却することは出来ません。
　例えば図３の様な道路付けの土地（マンション用地には不向き）を業者へ売却したとします。

図３　

−−　業者は次の様にして分譲します。　−−

図４　

　この様に規制法等により、道路として売却する土地が少なくなり、一宅地の最低面積も指定されます。
　広さによっては、この土地の中に公園やゴミ置き場を作ったり、各種施設分担金を納めなければなりません。
　この為、業者の売却予定価額が坪あたり１００万円だとしても、仕入れ価額（業者買い取り価額）は半額以下になることは珍しくないのです。
　造成が必要であれば、その分以上の値落ちは必至です。

　法的な規制はどうしようもないので、上図４の様に自分で分割して売却すれば、高く売ることが出来ます。
　しかし不動産業者免許が無いと、不特定多数の人に土地を分割売却することは出来ません。
　税務上も、相続税支払いの為の売却としての優遇措置を得られず、二重に税金を払うことになってしまいます。
　そこで、自分で図４迄工事をした後、一括して当社が買い受ける契約をします。当社によって分譲した後、それぞれ登記を中間省略によって移し、売買代金を得ます。
　売買代金を得るまでは、登記を移さないので安全です。
　工事代金は、経費と見なされます。
　あまり詳しくは説明出来ませんが、上記のような場合は、一度ご相談下さい。